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黔江區城鎮國有建設用地土地級別和基準地價更新政策解讀
黔江區人民政府于2022年6月30日印發了《重慶市黔江區人民政府關于公布黔江區城鎮國有建設用地土地級別和基準地價的通知》（黔江府發〔2022〕21號），自發布之日施行。為了準確理解和把握政策，區規劃和自然資源局現以問答形式對黔江區城鎮國有建設用地土地級別和基準地價更新政策規定簡要解讀如下：
一、制定的必要性和可行性是什么？
按照上級文件規定，基準地價每3年應全面更新一次。現行的黔江區城鎮土地級別和基準地價成果是區政府于2016年 9月30日公布實施的，距今已過6年，已不適應經濟社會發展需要，為了保持城鎮土地級別和基準地價的現勢性，充分發揮城鎮基準地價在土地市場和土地資產管理的重要作用，急需調整我區城鎮土地級別和基準地價。
二、制定的依據是什么？
依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《自然資源部辦公廳關于部署開展2019年度自然資源評價評估工作的通知》（自然資源辦發〔2019〕36號）和《重慶市規劃和自然資源局關于做好2019年度自然資源評估評估工作的通知》（渝規資〔2019〕820號）等文件規定，結合我市實際，制定本規范性文件。
三、此次土地級別和基準地價更新的范圍？
此次調整區域包括黔江區6個街道、18個鎮 和6個鄉所轄建設區及規劃區域內的所有國有建設用地。
四、基準地價的內涵？
基準地價的內涵為城鎮國有建設用地使用權不同級別、不同用途、設定容積率和土地開發程度下，法定最高出讓年限的區域平均價格。基準地價的價格表現形式為樓面地價，是指單位建筑面積分攤的完整的國有建設用地使用權的平均價格（單位：元/平方米）。
（一）基準地價期日：2021年1月1日。
（二）基準地價容積率：商服用地2.5，工礦倉儲用地1.0，住宅用地2.0，公共管理與公共服務用地1.5。
（三）基準地價使用年限：商服用地40年，工礦倉儲用地50年，住宅用地70年，公共管理與公共服務用地50年。
（四）基準地價土地開發程度：商服、住宅、公共管理與公共服務用地開發程度為“六通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣及宗地內場地平整；工礦倉儲用地開發程度為“五通一平”，指宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內場地平整。
（五）基準地價土地用途分為商服、工礦倉儲、住宅、公共管理與公共服務用地四類。
五、本輪成果更新內容及主要特點？
（一）本輪土地級別更新分布情況
本輪商住用地級別數量分別為商服6個、住宅5個。高級別主要對應商服1級、住宅1級，分布于黔江區老城組團核心區域；中級別主要對應商服2-4級、住宅2-3級，分布于黔江區老城組團外為區域、正陽組團及舟白組團核心區域；低級別主要對應商服5-6級、住宅4-5級，分布于其他區域和一般鄉鎮。公服用地級別數量共5個，分布情況基本與住宅相似。工業倉儲用地級別數量總共3個，工業1級主要在黔江區老城組團、正陽組團、舟白組團，工業2級包括青杠組團、濯水鎮、阿蓬江鎮，工業3級主要分布于各鄉鎮外圍。
（二）土地級別重點變化區域及主要原因
舟白正陽組團緊密相接，正陽組團集中建設特色正陽工業園，加快進度形成緊密產業鏈，再加上與黔江區武陵山機場以及規劃高鐵站其頭并進建設發展，工業級別由原來的3-5級上升為1級；舟白組團引進多個高校（如重慶旅游職業學院，重慶經貿職業學院），隨著中小學校的不斷完善，舟白、正陽的教育水平、經濟發展都有明顯的提升，級別由原來的3-5級上升至2-3級；
青杠組團、馮家組團位于老城、新城外圍，其中青崗組團大力投入工業產業，設立工業園區，引進不同類型的技術型單位，工業發展迅速，工業級別由原來的6級上升至2級；馮家組團與正陽組團相鄰，人口規模較大，經濟工業綜合發展，其級別由原來的6級上升至4-5級。
濯水古鎮作為黔江區5A景區，阿蓬江鎮作為黔江區最大的鄉鎮，結合黔江區規劃情況，濯水、阿蓬江為黔江區的重點發展城鎮，工業級別由原來的7級，上升至2級；其余級別由原來的7級，上升至4-5級。
（三）基準地價更新情況
本輪基準地價與上一輪黔江區基準地價相比：地面價：商服用地平均上調19.59%，工礦倉儲用地平均上調7.95%，住宅用地平均上升54.03%；樓面地價：商服用地平均上調43.55%，工礦倉儲用地平均上調7.95%，住宅用地平均上調92.70%。
本輪基準地價商服、住宅均進行了一定調整，從地價總體來看1、2、3級商服向上微調，住宅大幅度提高。主要原因在于黔江區近年來經濟發展迅速，區域建設逐漸成熟、配套設施逐漸完善，高級別的區域交通便利，人口密度大，商業中心及開發小區較為集中，從而使地價有一定的漲幅；而低級別受到目前電商沖擊，商服用房主要為去庫存等情況的影響，部分級別基準地價略有下降。
運用基準地價系數修正法進行宗地價格評估時應適用對應用途級別的基準地價，并根據宗地實際情況進行土地用途、期日、年期、容積率、區域和個別因素及土地開發程度等修正。評估多用途混合的宗地價格時，應按各具體用途分別修正后加權測算。
（一）地上計容部分
樓面地價=適用的基準地價×土地用途修正系數×期日修正系數×年期修正系數×容積率修正系數×區域和個別因素修正系數±土地開發程度修正值
地面價=樓面地價×R
R為設定容積率（工業用地R為1；商業、辦公、住宅用地設定容積率小于1時，R取1）。
（二）地下不計容部分
樓面地價=適用的基準地價×相應用途地下空間修正系數×期日修正系數×年期修正系數×區域和個別因素修正系數±土地開發程度修正值。
地面價=樓面地價×（建筑面積÷宗地土地面積）
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